“We doen zo veel mogelijk met zo weinig mogelijk geld”

Strategisch vastgoedbeheer bij Zaanse buurthuizen

Print Friendly

Buurtcentrum De Poelenburcht in Zaandam wordt sinds 2014 gerund door bewoners. Inmiddels hebben die bewoners het beheer van een tweede buurthuis overgenomen: De Uithoek. Het is een leerzaam proces voor voorzitter Erwin Stam. Door gewoon zelf aan de slag te gaan groeien de Zaanse bewoners langzaamaan uit tot bewonersexperts.

De eerste keer zelfbeheer is eng. In 2014, toen Stichting BewonersBedrijven Zaanstad het beheer van wijkcentrum De Poelenburcht overnam, was alles nog nieuw. Erwin Stam, Gerard Bloetjes, Suat Yigitsoy en Ali Acar keken bij nabije Zaanse buurtcentra De Vuister en De Pelikaan ‘hoe de zaken werden aangepakt’. Nu, twee jaar later, gaat het BewonersBedrijf ook buurthuis De Uithoek beheren. Door de ervaring met De Poelenburcht weten Stam en co nu wat te verwachten: “We hebben het allemaal een keer doorlopen. Wat toen hectisch leek, is nu veel overzichtelijker.”

Weinig actieve bewoners hebben de luxe ervaringskundige te zijn wanneer ze vrijwillig een buurthuis beginnen te runnen. Daarom is kennisdeling cruciaal. En daarom zitten we vandaag ook met Erwin Stam aan tafel. Stam wil vertellen over alle ervaring die hij in Zaandam op heeft gedaan. Over succes en falen. “Dat is onze missie”, vertelt hij, “laten zien aan bewoners dat het wél kan. De komende jaren bieden de kans om de regie te pakken.”

Zoeken naar oplossingen

Eerst de afgelopen jaren. Na onderzoek van de gemeente bleken de Zaanse zelfstandige buurthuizen het even goed te doen als degene die werden beheerd door professionals, maar voor veel minder geld. Zaanstad besloot op subsidies te korten en spoorde de buurthuizen die tot dan toe in handen waren van welzijnsorganisatie Welsaen aan om te verzelfstandigen. Stichting BewonersBedrijven Zaanstad kwam met een businesscase voor De Poelenburcht en had als eerste een akkoord. Nog tijdens de onderhandelingen ging Welsaen failliet. De inventaris van De Poelenburcht ging naar de curator; de financiële haalbaarheid stond stevig onder druk.

Anderhalf jaar later gaat het nog steeds over geld. Voor De Poelenburcht betaalt het BewonersBedrijf ‘pittige huur’, dus zoeken Stam en consorten altijd naar nieuwe manieren om de exploitatie dekkend te krijgen. Het beheer overnemen van buurthuis De Uithoek is zo’n manier. “We hoeven daar alleen erfpacht en energierekeningen te betalen, naast een kleine hypotheek”, begint Stam. “Met De Uithoek kunnen we zo De Poelenburcht ontlasten. Enkele activiteiten die weinig opleveren gaan we verplaatsen naar De Uithoek. Eerst moesten we partijen met geld weigeren omdat alles vol zit, nu kunnen we ze wel de ruimte bieden in De Poelenburcht.”

295348_539803142720861_1441527859_n

Voor het beheer van De Uithoek richtte het BewonersBedrijf een aparte stichting op: de Stichting beheer maatschappelijk vastgoed. Stam: “We weten niet hoe lang we door kunnen met dit pand. We denken tien jaar – dan is het afgeschreven. Maar mocht De Uithoek eerder kapot gaan, dan hebben we het risico op deze manier ingedekt.” Zo valt nu dus het onroerend goed in een losse stichting en doet het BewonersBedrijf het beheer. En het BewonersBedrijf betaalt weer huur aan de stichting. “Het is wel een extra stap, maar waarom ook niet?”

Via zulk strategisch vastgoedbeheer omzeilt het BewonersBedrijf de onlogische inrichting van De Poelenburcht. Het wijkcentrum is rendabel door de vele feesten die er gegeven worden, maar omdat het pand zo gehorig is hebben andere hurende partijen daar last van. Tegelijkertijd willen professionals steeds meer ruimte. Sociale wijkteams in Zaandam krijgen steeds meer taken. Stam zegt aan de ene kant blij te zijn met die vaste inkomsten, maar aan de andere kant zijn de incidentele inkomsten doorgaans groter.

Het is vaak vol in de Poelenburcht

Het is vaak vol in de Poelenburcht

Geld is daarom altijd een kwestie van zoeken naar de beste oplossingen, van onderhandelen met de gemeente en van samenwerkingsverbanden zoeken met andere partijen. “We zoeken naar tweedehands materialen”, vertelt Stam, “we kijken bij de sloop. We hebben hout opgehaald om een ramp te bouwen voor bezoekers met een rolstoel. We doen zo veel mogelijk met zo weinig mogelijk geld.” Kosten voor De Uithoek zijn zoals gezegd beperkt; voor de speeltuin en Cruyff Court naast het buurthuis wordt een adoptieovereenkomst gesloten: “Wij doen het beheer en we krijgen een budget – het vervangen van speelmaterialen komt voor de rekening van de gemeente.”

Verantwoording

Het woord ‘gemeente’ valt vaak. Er is hechte samenwerking tussen lokale overheid en stichting, maar ook soms spanning. Zo wil de gemeente een zo hoog mogelijke prijs voor De Poelenburcht, maar probeert het zelf ruimtes te huren ín De Poelenburcht tegen een lagere prijs. Zo is de subsidie ‘niet sky high meer’, maar is het niet mogelijk om het overgebleven geld te verrekenen met de huurprijs – “die overheveling doen we nu zelf, de subsidie gaat indirect toch weer op aan de huur.” Maar zo denkt de gemeente ook nadrukkelijk mee over hoe het bepaalde blokkades voor het BewonersBedrijf weg kan nemen. Het is een balans van lusten en lasten.

“Wij willen het op onze manier doen”

De belangen van het BewonersBedrijf zijn groot en bij de gemeente is er veel behoefte om zaken te borgen. Daarom werd een Raad van advies in het leven geroepen. Het moest een club worden die het BewonersBedrijf kon invliegen voor expertise. “Maar wij gingen sneller dan zij konden bijhouden”, lacht Stam. “Plots moesten we verantwoording afleggen terwijl dat niet hoeft – de club begon zich te gedragen als Raad van toezicht.” De Raad begon op eigen houtje contact op te nemen met de gemeente. De club was in het leven geroepen om vertrouwen te wekken bij de gemeente, maar het werkte averechts: “Wij hebben echt een prima band met de gemeente, maar die kwam hierdoor onder druk te staan.”

Erwin Stam en Ria Visscher; de relatie tussen het BewonersBedrijf en de gemeente is goed.

Erwin Stam en Ria Visscher; de relatie tussen het BewonersBedrijf en de gemeente is goed.

Samen zoeken BewonersBedrijf en gemeente naar de juiste verantwoordingsvormen. Stam en co hoeven geen accountantsverklaring, maar de gemeente ziet er wel graag een. “Dan geven wij openheid van boeken en zeggen we: betalen jullie die accountantsverklaring.” Stam vervolgt: “Wij willen het vooral op onze manier doen. Hoe kunnen we het op zo’n manier doen dat het inzichtelijk en overzichtelijk is voor jullie?”

“Ik heb dingen gedaan om de gemeente te pleasen”, reflecteert Stam. “Aan randvoorwaarden, zoals de programmaraad en Raad van Advies, moeten voldoen waar ik niet achter stond. Maar achteraf denk ik: we hadden dat niet moeten doen. We hadden ons gevoel moeten laten spreken.”

DSC_0439

Doordenderen

Trek samen op met de gemeente, maar zorg dat je niet alleen maar aan het pleasen bent – het is een van de vele lessen die Stam andere buurthuizen wil meegeven. Lessen die het BewonersBedrijf zelf heeft moeten leren door gewoon aan de slag te gaan. Waar veel initiatiefnemers kampen met koudwatervrees, is men in Zaandam door schade en schande wijs geworden. “Als ik blader door mijn computer zie ik een hoop oude projecten die zijn gesneuveld”, vertelt Stam. “Maar die mislukkingen zijn helemaal niet erg. Mijn tip: durf. Begin gewoon. Het gaat met vallen en opstaan. En neem op tijd weer afscheid van projecten die niet slagen.”

Het grootste verwijt dat Stam krijgt is dat hij maar doordendert. Telkens nieuwe dingen wil proberen. “Soms lopen we ook te snel. Maar dat is tegelijk onze kracht. Door zo te werken staan we waar we nu staan.” Dat is niet zonder gevaar, weet Stam, maar op die manier weet het BewonersBedrijf nu wel wat werkt en niet werkt bij zelfbeheer van De Uithoek. De gemeente noemt de club uniek; Stam ziet liever overal soortgelijke initiatieven ontstaan. Eén oplossing is er niet voor alle verschillende initiatieven in Nederland, maar het ontdooien van die koudwatervrees begint bij het delen van kennis en ervaring.

Dit is het eerste deel van een tweeluik over het beheer van De Poelenburcht en De Uithoek door Stichting BewonersBedrijven Zaanstad. Volgende week verschijnt deel twee.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Verplichte velden zijn gemarkeerd met *

*