Kostendekkende huur? Laat de gemeente haar eigen probleem oplossen

Gaat heen en onderhandel!

Print Friendly

Grote kans dat je als wijkcentrum in zelfbeheer huur afdraagt aan je gemeente. Het merendeel van de wijkhuizen is niet in eigendom en gemeentes zijn verreweg de grootste bezitters van maatschappelijk vastgoed. Immers, gebouwen met een publieke functie zijn vaak gefinancierd met publieke middelen. Omdat we veel vragen krijgen over huurprijzen en financieringsconstructies deze uiteenzetting over de huur die je afspreekt met de gemeente voor jouw wijkhuis.

Huurprijs is een complexe berekening

De huurprijs wordt vaak bepaald aan de hand van het accommodatiebeleid van de gemeente. Er wordt hierin steeds vaker gestreefd naar een kostendekkende huur van de accommodatie. In deze prijs worden alle kosten meegenomen voor bouw, onderhoud en vervanging van jouw locatie. Maar ook meer complexe variabelen als de boekwaarde of investeringskosten, rente, inflatie, verlangde risicopremie bij de inzet van eigen vermogen, (resterende) exploitatieperiode, financieringsmethodiek, tussentijdse investeringen, restwaardes van opstal en grond en dergelijke worden in deze prijs meegenomen. Dit resulteert vaak in een huurprijs per vierkante meter die de wenkbrauwen doet fronsen.

Delfzijl 1

De gemeente zit met vastgoed in de maag

En daar zit dan ook vaak de pijn. Eenmaal gebouwde of verworven wijkgebouwen drukken voor tientallen jaren op een vastgoedbegroting van de gemeente. De laatste jaren is in veel steden van Nederland enorm geïnvesteerd met de bouw van grote multifunctionele accommodaties waarin veel organisaties onderdak kregen. In tijden waarin de financiële bomen tot aan de hemel leken te reiken zijn complexe en dure gebouwen neergezet. En hiermee zijn deze gebouwen voor vele miljoenen in de vastgoedportefeuille van de gemeente terecht gekomen, vaak zonder dat rekening is gehouden met de kosten voor exploitatie in de jaren die volgen. Met de gedwongen keuzes die gemeenten maken om hun begroting op orde te krijgen (bezuinigingen van het Rijk, tegenvallende grondexploitatie) wordt in het gemeentelijk accommodatiebeleid fors bezuinigd op de kosten.

Winstgevendheid van een wijkaccommodatie

Daar sta je dan als welwillend wijkhuisbestuur. Gemeente na gemeente vraagt van wijkaccommodaties om steeds meer op eigen benen te staan. Omvormen tot wijkonderneming of BewonersBedrijf, kijken naar nieuwe verdienmodellen, geld uit de markt halen; prima, maar dat kan absoluut niet met een ‘kostendekkende huur’. Want wat is de winstgevendheid van je wijkhuis, gegeven het bestemmingsplan, beperking vanwege paracommercie, de bouwkundige aspecten van het wijkhuis en de ligging?

Als een accommodatie rendabel te exploiteren was dan waren er waarschijnlijk al lang ondernemers geweest die deze taak op zich hadden genomen. Of kon de gemeente dit vastgoed afstoten om een andere commerciële functie aan te geven. De gemeente zit met haar vastgoed in de maag en je loopt als wijkhuisbestuur het risico dit probleem voor je gemeente op te lossen.

Delfzijl 2

Gevolgen voor huurprijs

Gemiddelde prijzen per vierkante meter zijn lastig te geven. Na wat rondvragen komen we op bedragen van €75 tot wel €250 per vierkante meter per jaar, kale huur. Het is vrijwel onmogelijk om deze kosten terug te verdienen met de verhuur van je ruimtes, bijbehorende horeca-inkomsten, etc. Het is dan ook met geen mogelijkheid reëel te noemen dat wijkhuisbesturen kostendekkende huren betalen. De negatieve gevolgen van keuzes van een gemeente kunnen onmogelijk op het bordje gelegd worden van organisaties van vrijwilligers, die in het publieke domein een rol willen spelen en belangrijke ontmoetingsplekken openhouden.

Repareren met subsidies

Hoe wordt dit in het land vaak opgelost? We ‘repareren’ die hoge huurprijs met allerhande subsidies. Vaak drukken ambtenaren of wethouders de besturen op het hart zich niet al te druk te maken over de hoogte van de huur. Daar wordt een exploitatiesubsidie tegenover gezet, er worden tijdelijke constructies bedacht dat vaste huurders van door diezelfde gemeente gesubsidieerde maatschappelijke organisaties een deel van de vaste verhuurinkomsten opbrengen. Verenigingen en activiteitengroepen worden gevraagd om in hun subsidieaanvragen rekening te houden met een hogere huur. En zo zijn er meer vormen van directe, indirecte of verborgen subsidies te bedenken.

Dé oplossing bestaat niet

Fout! Het is een vorm waarbij veel te rooskleurig wordt gedacht en al helemaal geen solide basis voor een toekomstbestendige wijkaccommodatie. Wat als een volgende wethouder de exploitatiesubsidie wegbezuinigt? De welzijnsorganisatie als vaste verhuurder zicht terugtrekt in haar hoofdkantoor? De duimschroeven worden aangedraaid op welzijnsbudget en bewonersinitiatieven? En de inkomsten die werkplekken voor zzp’ers moesten opbrengen tegenvallen? Het wijkhuis moet sluiten omdat het financieel niet meer rendabel is. Omdat er door de afdeling vastgoed wordt geweigerd om de gebouwen en de geraamde inkomsten hieruit af te waarderen, kan een onmogelijke situatie voor de door met gemeenschapsgeld opgebrachte panden met een maatschappelijke functie ontstaan.

Wat is de oplossing?

Dé oplossing bestaat natuurlijk niet. Realiseer je als wijkhuisbestuur dat je een onderhandelingspositie hebt. Je vervult een meerwaarde voor de wijk en haar inwoners. Zorg dat je goed onderhandelt over huurprijs en voorwaarden. Bereid je goed voor op die onderhandelingen en kijk of je je kunt laten bijstaan door een expert. Overweeg ook of de aankoop van het pand voor jou een mogelijk scenario is. Zoek indien nodig contact met leden van je gemeenteraad. Zij zijn misschien in staat om het college te dwingen het gebouw af te waarderen in de boeken. Pionier In de Boomtak lukte het om via de raad te onderhandelen over de aanschafprijs. Of kijk of dit gebouw onder de omstandigheden wel de meest geschikte plek is. Misschien zijn er plekken waar tijdelijk gebruik van leegstaand vastgoed geschikt is als nieuwe ontmoetingsplek. Daarover meer in een volgend blog.

Door Thijs van Mierlo, LSA/Beheer je buurthuis.

Lees ook:

Reacties

  1. zegt

    DE ‘YUPPIFICATIE’ SLAAT TOE
    In een in de zeventiger jaren moeizaam terug-verworven middeleeuwse woonbuurt in de binnenstad van Deventer, het Noordenbergkwartier, werd door (oud-)bewoners na stevige strijd ook het buurthuis De Fermerie op de kaart gezet. Het gebruik door de buurt was na de opening in september 1984 dermate overweldigend dat je pas over 3 maanden een van de vele ruimten kon inplannen.
    Het ooit oude Geertruiden ziekenhuis uit 1472, Pestgasthuis en deels militair hospitaal (L’Infermeri) tijdens de Franse bezetting, werden gemeentelijk eigendom. Na de Tweede Wereldoorlog ontwikkelde zich ook in Deventer woeste grootschalige plannen naar Amerikaans en Rotterdams voorbeeld. Deventer zou ‘Dubbelstad’ worden met 250.000 inwoners in 1980. Aan dit plan, vastgesteld in 1959, was het plan ‘Sanering Binnenstad’ gekoppeld. Al het historische moest gesloopt voor kantoorbouw, een heuse ‘city’ en brede wegen. Het oude Geertruiden ziekenhuis moest worden gesloopt en vervangen door een kantoorgebouw van de gemeentelijke Dienst Openbare Werken met uitzicht over de IJssel op de nieuwe dubbelstad aan de overkant. De rest van het Noordenbergkwartier zou worden omgetoverd tot ‘Gemeentelijk Dienstencentrum’, lees: Stadskantoor.
    Door het uitkopen van bewoners en middenstanders gaat de gemeente Deventer ‘failliet’; zij wordt Artikel 12 -gemeente, toen nog onder curatele van het Rijk. ‘Geluk bij een ongeluk’: geld om verder panden te slopen is er ook niet meer! Wel staan de vele aangekochte panden te verkrotten. Cynisch: in het kader van de werkgelegenheid krijgt de ‘Sociale Werkvoorziening’ opdracht de leegstaande panden eerst dicht te timmeren, en later tegen krakers dicht te metselen. Veel werknemers bij de Sociale Werkvoorziening blijken familie van vroegere bewoners na een eerdere grootschalige buurtsanering vanaf 1920.
    Veel van deze geschiedenis staat beschreven in het boek ‘Handel Dapper’, zie: http://noordenbergkwartierdeventer.nl/WordPress/?page_id=5877 en kijk op: http://noordenbergkwartierdeventer.nl/WordPress/ .

    Omdat, ook zoals elders, de binnenstad weer ‘in trek is’, en het grote falen van woningcorporatie Rentree betrokken in de Tweede Kamer WoCo-enquête, gaan vele indertijd moeizaam verworven sociale huurwoningen “in de uitverkoop”. Leugenachtigheid kent geen tijd!
    Zo ook vergaat het het minstens zó moeizaam verworven buurthuis De Fermerie, inmiddels gehuurd door particuliere ondernemers. Voor het toenemend aantal woningeigenaren eerder een ‘besloten sociëteit’ voor de elite dan een heerlijk ordinair buurtcafé waar werkelijke zaken aan de orde komen.
    Nog gekker: de Buurtstichting Noordenbergkwartier bespreekt ‘thuis’ de problemen rond de uitverkoop van sociale huurwoningen met de directeur-bestuurder van woningcorporatie Rentree, Liesbeth van Asten. Openheid ontbreekt!
    Nog zo een: de net-nieuw opgerichte Buurtcommissie Noordenbergkwartier bespreekt ‘thuis’ hetzelfde (?) in kleine kring met de nieuwe wethouder en zijn ambtenaar van de afdeling Juridische Zaken.
    En: het bestuur van de Buurtvereniging Noordenbergkwartier bestaat inmiddels uit enkel particuliere woningeigenaren. Slechts €17.000,= uit de verenigingskas is ‘zoek’ of wordt verzwegen. Wellicht besteed aan de nieuwe keuken van het ‘buurthuis’? Iedere controle of openbare verantwoording is zoek!
    Nog triester: in het kader van de bezuinigingen spelen overheden, ambtenaren en politici, dit spel blijkbaar goedkeurd mee …?

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Verplichte velden zijn gemarkeerd met *

*